Gastos de comprar una vivienda en España: notaría, registro e impuestos
El precio que ves en el anuncio no es lo que realmente vas a pagar. Entre impuestos y gastos de gestión, comprar una vivienda en España cuesta entre un 10% y un 15% más del precio de compra, según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o de segunda mano. En una casa de 200.000€, eso puede ser desde 12.000€ hasta más de 25.000€ extra — una cifra que muchos compradores no calculan hasta que ya están a mitad del proceso.
El gasto más grande: los impuestos
El impuesto que pagás depende de si la vivienda es nueva o usada.
Vivienda de segunda mano → Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) Es un impuesto autonómico, así que el porcentaje cambia bastante según dónde compres:
| Comunidad autónoma | ITP general (vivienda usada) |
|---|---|
| País Vasco | 4% |
| Madrid | 6% |
| Navarra | 6% (régimen foral) |
| Andalucía | 7% |
| La Rioja | 7% |
| Ceuta | 6% |
| Cataluña | 10% |
| Comunidad Valenciana | 10-11% |
Datos de referencia: julio de 2026. Son tipos generales — la mayoría de comunidades aplica tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda rural, que pueden bajar el porcentaje varios puntos. Confirmá el tipo exacto y las bonificaciones de tu perfil antes de calcular tu presupuesto.
Vivienda nueva → IVA + Actos Jurídicos Documentados (AJD) Se paga un 10% de IVA (en toda España, salvo Canarias que tiene su propio impuesto) más entre un 1% y un 1,5% de AJD según la comunidad. En total, la carga fiscal de la vivienda nueva ronda el 11%-11,5% del precio, con menos variación entre regiones que en la usada.
El resto de gastos: notaría, registro, gestoría y tasación
Además del impuesto, hay que sumar estos gastos de gestión:
- Notaría — entre 600€ y 900€, según el precio de la vivienda y la complejidad de la escritura.
- Registro de la Propiedad — entre 400€ y 600€, por inscribir la vivienda a tu nombre.
- Gestoría — unos 300€, si contratás a alguien para que tramite todo el papeleo por vos (opcional, pero muy habitual si pedís hipoteca).
- Tasación — entre 250€ y 500€, obligatoria solo si pedís una hipoteca, porque el banco necesita saber el valor real de la vivienda antes de prestarte el dinero.
Cuánto necesitás tener ahorrado en total
La regla rápida que usan muchos asesores hipotecarios: sumá un 10% adicional al precio de la vivienda (en comunidades con ITP bajo o vivienda nueva) o hasta un 15% (en comunidades con ITP alto), además del 20% de entrada que suele pedir el banco si no tenés aval ICO.
Un ejemplo para verlo en números
Sara quiere comprar un piso usado de 200.000€ en Cataluña. Con el ITP al 10%, solo ese impuesto le cuesta 20.000€. Sumando notaría (800€), registro (500€), gestoría (300€) y tasación (400€), el total de gastos ronda los 22.000€ — aparte de los 40.000€ de entrada (20%) que le pide el banco. En total, Sara necesita tener disponibles unos 62.000€ antes de firmar, no solo el 20% de entrada que suele calcular la gente al principio.
Si Sara comprara la misma vivienda en Madrid (ITP al 6%), el impuesto bajaría a 12.000€, y el total de gastos + entrada rondaría los 54.000€ — 8.000€ menos solo por la diferencia de comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes
¿Estos gastos los puedo incluir en la hipoteca? Por norma general, el banco financia hasta el 80% del precio de la vivienda, no de los gastos e impuestos. Algunas excepciones, como el aval ICO, permiten financiar hasta el 100% del precio, pero los gastos e impuestos casi siempre corren por tu cuenta aparte.
¿Hay alguna forma de pagar menos ITP? Sí — la mayoría de comunidades autónomas tiene tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o compra de vivienda en zonas rurales. Conviene revisar los requisitos de tu comunidad antes de calcular el gasto final.
¿Los gastos son los mismos si compro con hipoteca o al contado? Casi, con una diferencia: si comprás al contado no necesitás pagar la tasación, que solo exige el banco cuando hay hipoteca de por medio.
Antes de calcular tu presupuesto
Los porcentajes de ITP y los rangos de gastos de este artículo corresponden a julio de 2026 y son tipos generales — tu caso concreto puede tener bonificaciones que bajen bastante la cifra final. Antes de decidirte por una vivienda, calculá el gasto total real de tu comunidad autónoma y tu perfil, y si todavía no revisaste qué tipo de hipoteca te conviene, podés comparar nuestras guías de mejores hipotecas fijas, mejores hipotecas variables e hipotecas sin vinculación de 2026.
